Рынок инвестиций в недвижимость в России

В любом государстве хорошо налаженная инвестиционная политика является одним из ключевых признаков эффективности управления.  Опыт других стран показывает нам, что неблагоприятные условия для инвестиций в стране, вызывают необходимость государственных займов, что приводит к увеличению внешнего долга, который начинает тормозить развитие экономики.

Рынок инвестиций в недвижимость в России

Инвестирование в жилую и коммерческую недвижимость в России гораздо выгоднее инвестирования в акции или открытие депозитного счёта. Стоимость на жильё в крупных городах растёт из года в год и всегда пользуется спросом. Инвестиции в недвижимость — это одна из главных составляющих всего рынка инвестиций. Рынок недвижимости относительно молодой сектор, точкой его развития принято считать 1991 год, когда произошёл переход от плановой экономики к рыночной. Этот переход назвать плавным можно с трудом, отсюда и соотвествующие результаты.

В настоящее время в нашей стране проблема обеспеченности населения жильём стоит крайне остро. По показателям строительства Россия отстаёт не только от стран западного мира, но даже от стран СНГ. Рынок жилья — это фактор, который оказывает прямое влияние на демографические показатели и уровень жизни населения. Истории экономического становления передовых западных стран показывают нам, что развитие рынка недвижимости —  необходимое условие для функционирования национальной экономики. На сегодняшний день мировые стандарты качества меняются и при строительстве необходимо использовать новые технологии, также требуется введение новых инструментов. На объём рынка  недвижимости сильное влияние оказывают финансовые потоки и интеллектуальный капитал.

Молодой и несовершенный рынок недвижимости в России сталкивается со многими проблемами в социальной, экономической и других сферах. Тем не менее в последние годы наблюдается позитивная тенденция развития данного сектора, и это подтверждается многими примерами.

Классификация рынка недвижимости

Перед тем как говорить об инвестициях в жилую и коммерческую недвижимость, давай сначала вспомним, какие виды недвижимости существуют.

  1. Коммерческая недвижимость. Данный вариант подразумевает офисы, торговые помещения, склады, гостиницы, магазины, супермаркеты, торговые центры, салоны красоты и др.
  2. Инфраструктурная недвижимость. К ней относятся технические помещения. (Иногда данную группу объединяют с коммерческой). Например, водонапорная башня.
  3. Жилая. В эту группу входят многоквартирные дома и коттеджи.

Методы инвестиции в жилую недвижимость

Частные инвесторы, конечно, больше всего интересуются жилой недвижимостью, так как она всегда пользуется спросом и обладает высокой ликвидностью. Заработать на жилой недвижимости можно двумя способами: покупкой и последующей перепродажей или сдачей в аренду. Лучше всего сдаются и продаются однокомнатные квартиры.

Сдача в аренду помесячно

Сдача жилой площади в аренду — самый популярный способ заработка на рынке недвижимости. Как правило спрос на квартиры и комнаты всегда остаётся высоким. Плюсы данного метода — минимальное количество временных и энергетических затрат. Один раз подписав договор, вы будете только раз в месяц встречаться с арендаторами, получая деньги. Главный минус данного метода —  это относительно небольшая прибыль.

Сдача в аренду посуточно

Такой способ подразумевает практически ежедневный показ жилплощади, а также частую уборку помещения. Как правило квартиры посуточно снимают путешественники, а также люди, отправляющиеся в командировку. Плюсы такого метода инвестирования в жилую недвижимость —  более высокая прибыль в сравнении со сдачей жилья помесячно.

Средний период окупаемости недвижимости в России составляет 13,5 лет (в расчёте не учитываются коммунальные платежи, налоги и инфляция).

Сдача в аренду в качестве хостела

Приблизительное количество кроватей в таких комнатах — 8-12. Хостелы выбирают в основном бюджетные путешественники, которые не хотят платить посуточную стоимость квартиры за ночёвку. За аренду койки в России обычно берут не более 500 рублей. Плюсы данного способа инвестирования жилой площади — очень высокий доход. Минусы — это то, что необходимо всегда поддерживать качественный ремонт и много работы по уборке, заселению и выселению жильцов.

Инвестиции в загородную недвижимость

Покупка и последующая перепродажа загородных коттеджей — это довольно прибыльный бизнес. Жители мегаполисов устают от шума, суеты и грязного воздуха, поэтому мечтают переехать загород. Инвестируя в загородную недвижимость, вы можете приобрести готовый дом, недостроенный дом или просто участок под застройку. Главный фактор, определяющий стоимость коттеджа — это его местоположение. Стоимость жилья будет напрямую зависеть от развитости инфрастуктуры — загородная недвижимость будет стоить значительно дороже, если рядом будут супермаркеты, школы, детсады и др.

Другие виды недвижимости в аренду

Также можно инвестировать в другие виды недвижимости, например:

  • покупка и сдача в аренду таунхауса;
  • покупка и сдача в аренду малоквартирного и малоэтажного дома;
  • покупка и сдача в аренду коммерческой и нежилой недвижимости.

Покупка для перепродажи

Еще один способ инвестирования в недвижимость — это покупка для последующей перепродажи.

Инвестиции в строящееся жильё

Самый выгодный вариант для инвестора — это вложиться в строящееся жильё, т.е. вложиться в долевое участие. Приобретая жильё по низкой цене, можно самостоятельно выбрать подъезд, этаж и планировку. Выбирая данный способ  можно ожидать действительно высокий доход. Минусы инвестирования в недвижимость на этапе строительства — это риски и сроки. Существует вероятность банкротства застройщика, к тому же дом могут построить некачественно.

Покупка и перепродажа жилья в новостройках

Инвестирование в новостройки имеет гораздо больше минусов. Такая недвижимость самая дорогая, но по сути, новостройки имеют мало преимуществ перед старыми домами. Не факт, что дом построят качественно.

Покупка и перепродажа вторичной недвижимости

Можно также вложиться во вторичное жильё. По статистике, стоимость вторички на 15-20% меньше, чем жилья в новостройке. К тому же ипотеку на вторичку взять намного проще.

Покупка жилья в плохом состоянии

Еще один распространённый способ инвестирования в недвижимость — это покупка жилья в плохом состоянии с последующим ремонтом, перепродажей или сдачей в аренду. К такой категории относят очень старую недвижимость с высоким сроком эксплуатации или жилплошадь, в которой долгое время проживали люди самых низких слоев населения (наркоманы, алкоголики). После выполнения качественного ремонта можно оказаться в большом плюсе от продажи данной недвижимости.

Самостоятельное строительство

Это один из наиболее распространённых способов инвестирования в недвижимость. Самостоятельное строительство обходится дешевле в среднем в 2 раза. Вложение является очень выгодным потому, что во-первых дорожает земля, а во-вторых дорожает сама недвижимость. К тому же, все риски недостроя ложатся исключительно на плечи инвестора, то есть зависят исключительно от ваших финансовых возможностей.

Особенности инвестирования в жилую недвижимость в России

  1. Рынок недвижимости в России надёжно защищён от “чёрных риелторов”.
  2. Самые низкие цены на жилую недвижимость в России наблюдаются в период с января по апрель.
  3. Цены быстрее всего растут в развивающихся городах.
  4. В период кризиса следует быть особенно осторожным при покупке-продаже недвижимости.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Кризис и политическая нестабильность диктуют новые условия для инвесторов. В конце 2014 года рубль достиг своего исторического максимума и сделки на рынке инвестиций в недвижимость закрывались. В этом году инвестиции в коммерческую недвижимость сократились на 70%. Но во II квартале 2015 года объем инвестиций в недвижимость увеличился на 33% по сравнению с I кварталом 2015 года. Положительный результат напрямую связан с укреплением курса рубля и увеличением цен на нефть. Несмотря на то, что ситуация в России остаётся неопределённой и нестабильной, возрастает количество знаковых сделок, которые сигнализируют о возрастающем интересе к рынку коммерческой недвижимости в России со стороны иностранных инвесторов.

Чем привлекательны инвестиции в коммерческую недвижимость?

Во-первых, инвестирование в коммерческую недвижимость приносит значительно больший доход , чем инвестирование в коммерческую. Во-вторых, у инвестора появится возможность делегирования полномочий для управления недвижимым имуществом. То есть инвестор может обратится к услугам управляющей фирмы, которая поможет сдать недвижимость в аренду, произвести ремонтные работы, принять арендную плату и др.

Основной недостаток такого варианта инвестиций —  он требует больших финансовых вложений. Минимальный порог финансовых вложений в офисную недвижимость составляет 10 миллионов рублей, а складская и торговая имеет ещё больший порог. Это слишком большое удовольствие для обычных, рядовых инвесторов. Инвестирование возможно косвенным образом — через компании-посредники или покупку ценных бумаг. К тому же коммерческой недвижимостью в любом случае придётся удалять больше времени, а также оплачивать налоговые сборы. Возможны конфликты и разногласия среди участников проекта.

*Лучшие объекты коммерческой недвижимости, расположенной в Москве.

Как видите, объем инвестиций в 2014 году был рекордно низким за последние 5 лет, в в 2015 тенденция сохранилась.

В период экономических трудностей, российские инвесторы лидируют по инвестициям в недвижимость. Интерес также сохраняется со стороны азиатских инвесторов. Центр внимания по прежнему занимает столица —  на Москву пришлось 81% инвестиций в первом полугодии 2015 года.

Крупные сделки

В начале 2016 г. из-за кризиса инвестиционная активность продолжала оставаться низкой. Объем инвестиций в коммерческую недвижмость в I квартале составил $741 млн. Если в прошлом году по объёму инвестиций лидировала Москва, то в начале 2016 28% всех инвестиций пришлось на Санкт-Петербург ( для сравнения, в I квартале 2015 года доля второй столицы составляла 13%).

Одна из самой крупных сделок с начала года — это покупка американской компанией Blackstone cкладского комплекса Шушары (площадью 41 тыс кв.м.). Ещё одна важная сделка — продажа 50% доли отеля W St. Petersburg, расположенного в сердце северной столицы —-на Вознесенском проспекте.

Объём инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Москвы в I квартале 2016 года составил $239 млн.

Вызывает интерес тот факт, что складской сегмент вырвался в лидеры по доле вложений, несмотря на то, что в последние несколько лет это место традиционно принадлежало офисному сегменту. Ситуация сложилась таким образом из-за сделки по продаже таких логистических комплексов, как: “PNK Северное Шереметьево” и PNK “Чехов-3”. На офисный сегмент в начале 2016 года пришлось лишь 14% всех инвестиций. Однако, эксперты и аналитики прогнозируют, что до конца 2016 года доля данного сегмента заметно увеличится.

Инвестиции 2016 года

Главными сделками в 2016 году стали продажа здания на Новом Арбате Правительством Москвы, а также строения “Лениздата”, расположенного на набережной реки Фонтанке в северной столице. В настоящее время инвесторы начали активно интересоваться участками под застройку. Вложения в данный сегмент уже перевалили за $100 млн.

Из всех инвестиций в коммерческую недвижимость, в первом квартале 2016 года больше половины приходится на долю российских инвесторов (58%). Среди иностранных инвестиций (42%) самые крупные вложения сделали такие компании как: американская Blackstone и французская Auchan. Но российская недвижимость вызывает интерес не только у западных, но и у восточных партнёров — арабский фонд Mubadala Development приобрёл логистические комплексы у компании PNK Group.

Мне экспертов сходятся: ожидается, что во II квартале 2016 года и российские, и иностранные инвесторы будут более активны.

Перспективы на рынке инвестиций в недвижимость

По мнению экономистов, пик кризиса миновал, однако российская экономика может находиться в фазе стагнации ещё около года. При оптимистичном сценарии некоторые отрасли начнут своё восстановление уже в этом году. К сожалению, рынок коммерческой недвижимости в России на данный момент активен только в больших городах. Если же вопреки всем прогнозам, в экономике произойдёт новый спад — реализация новых проектов будет под большим вопросом.